住宅火險與地震險：房貸綁的那張保單保了什麼

向銀行辦房貸，撥款前多半會被要求為擔保的房子投保住宅火災及地震基本保險。保單上的保險標的物寫的是「建築物」，不是你花錢做的裝潢，也不是搬進去的家具家電。

以下依中華民國產物保險商業同業公會現行的住宅火災及地震基本保險參考條款（自民國一一五年一月一日起實施）逐條看：標的物怎麼定義、保單裡有哪幾個承保範圍類別、除外責任寫了什麼、地震基本保險的保額上限與全損門檻，以及重置成本與實際價值怎麼影響分攤。

保單上的「保險標的物」寫的是什麼

條款第三條的用詞定義是整張保單的地基。「建築物」指定著於土地作為住宅使用之獨棟式建築物或整棟建築物中之一層或一間，含裝置或固定於建築物內之中央空調系統設備、電梯、電扶梯、水電衛生設備及建築物之裝潢，並包括停車間、儲藏室、圍牆、走廊、門庭與公共設施之持分等；「建築物內動產」則指被保險人及其家屬、受僱人或同居人所有、租用或借用之家具、衣李等供生活起居所需之動產。

兩者的計價基礎不同。「重置成本」是依原設計、原規格在當時當地重建或重置所需之金額，不扣除折舊；「實際價值」是重置成本扣除折舊之餘額。第二十七條規定建築物保險金額以重置成本為計算基礎，得參考產險公會的臺灣地區住宅類建築造價參考表；第二十八條規定建築物內動產自動納入承保，保險金額為建築物保險金額之百分之三十、最高新臺幣八十萬元，以實際價值計算。

一張保單裡有五個承保範圍類別

第二條把承保範圍類別列為五項。住宅火災保險的承保範圍寫在第二十條，條文是列舉式的，共八款。

• 火災
• 閃電雷擊
• 爆炸
• 航空器及其零配件之墜落
• 機動車輛碰撞
• 意外事故所致之煙燻
• 罷工、暴動、民眾騷擾、惡意破壞行為
• 竊盜

第二十二條另有「額外費用之賠償」，包括裝潢修復費用、清除費用與臨時住宿費用等項。其中裝潢修復費用以被保險人投保建築物內動產為前提，限額是該動產保險金額之百分之三十、最高新臺幣八十萬元，且不含第二十八條第一項自動納入的部分。

除外責任：條款明文排除的兩層

不賠的事分兩層寫。第二十三條「不保之危險事故」列的是地震、海嘯、地層滑動或下陷、山崩、地質鬆動、沙及土壤流失；颱風、暴風、旋風或龍捲風；洪水；恐怖主義者之破壞行為；冰雹。條文開頭是「除另有約定外」，所以地震與颱風洪水由同一張保單的第六章、第五章承保，地層滑動或下陷與恐怖主義另有專屬附加條款。

第二十四條「絕對不保之危險事故」沒有這個彈性：故意行為、放射線之幅射及放射能之污染、原子能或核子能引起之損失、戰爭、火山爆發與地下發火、烹飪或使用火爐、壁爐或香爐正常使用產生之煙燻，以及政府命令之焚毀或拆除——但最後這一款自己帶但書，因承保之危險事故發生導致政府命令之焚毀或拆除者，不在此限。第二十五條規定建築物須作住宅使用；第二十六條再列十二款不保之動產，其中第四款至第十二款經特別約定載明承保者仍負賠償責任。

住宅地震基本保險：固定保額，全損才啟動

第六十七條的承保範圍共四款：地震震動；地震引起之火災、爆炸；地震引起之山崩、地層下陷、滑動、開裂、決口；地震引起之海嘯、海潮高漲、洪水。第六十九條把這一章的「住宅建築物」定義為建築物本體，不包括動產及裝潢——與第三條給整張保單的建築物定義並不相同。

保險金額與臨時住宿費用是主管機關公告的固定值。第七十一條規定保險金額以造價參考表的建築物本體造價總額為重置成本，超過新臺幣一百五十萬元者，保險金額為新臺幣一百五十萬元。第六十八條規定發生承保損失時另支付臨時住宿費用新臺幣二十萬元；未達承保損失但經政府機關張貼紅色危險標誌並核發書面通知者，給付新臺幣十萬元，保險期間內合計最高仍為新臺幣二十萬元。

門檻寫的是「全損」：經政府機關通知拆除、命令拆除或逕予拆除，或經合格評估人員評定、建築師公會或結構、土木、大地等技師公會鑑定為不堪居住必須拆除重建，或非經修復不適居住且修復費用達重置成本百分之五十以上。要涵蓋部分損失、動產或超過上限的那一段，路徑是加保「擴大地震保險附加條款」，它不以全損為給付前提並設有自負額。

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圖分成三層。第一層是建築物本體，以重置成本投保，保額參考臺灣地區住宅類建築造價參考表；住宅地震基本保險只保這一層，不包括動產及裝潢。右側註明這一層就是房貸行庫要求投保的部分，抵押權附加條款約定火災事故的保險金優先清償抵押權人。第二層是裝潢與建築物內動產，動產自動納入承保，但保險金額只有建築物保險金額的百分之三十、上限新臺幣八十萬元，並按折舊後的實際價值賠付，裝潢修復費用須先投保建築物內動產才會啟動。右側註明不足的部分要自己加保，擴大地震保險附加條款可以承保部分損失與建築物內動產。第三層是責任與其他基本項目，包括住宅第三人責任基本保險、住宅玻璃保險與住宅颱風及洪水災害補償保險，隨主保單基本承保，不必另外加保。圖下方一行提醒：房貸行庫要的是擔保品，所以保額算的是建築物重置成本，裝潢與動產不在那筆金額裡。

保額怎麼推算：重置成本、實際價值與比例分攤

條款把不足額保險寫成公式。第三十一條規定建築物損失以修復或重建所需費用計算，不再扣除折舊；但保險金額低於事故發生時重置成本之百分之六十時，僅按保險金額與該重置成本百分之六十之比例負賠償之責。第三十二條的動產沒有這個緩衝，保險金額低於實際價值時按兩者比例負賠償之責。推算的方向因此清楚了：建築物看重置成本，裝潢與家電看折舊後的實際價值。自家這一戶各是多少、要不要調整保險金額，屬於個別情況，請以保單條款與合格從業人員的意見為準。

把房子、貸款與保單放進同一張個人資產負債表

抵押權附加條款，以及房東與承租人

房貸戶的保單上通常還貼著「住宅火災及地震基本保險抵押權附加條款」。第一條約定承保事故所致損失之保險金，在抵押權人與被保險人債權債務範圍內優先清償抵押權人並直接給付，但不包括竊盜、住宅玻璃保險及住宅颱風及洪水災害補償保險之保險金；第二條約定地震基本保險事故時，除臨時住宿費用外，其他保險金以百分之六十為限優先清償抵押權人。

誰能保什麼，回到保險利益。保險法第十四條規定要保人對於財產上之現有利益或因此而生之期待利益有保險利益，第二十條規定基於有效契約而生之利益亦得為保險利益。參考條款第三條把被保險人定義為對承保建築物及其內動產所有權有保險利益之人，第二十六條第五款又把「承租人或訪客之動產」列在不保之動產裡：房東處理建築物那一側，可加保租金損失保險附加條款；承租人自費的家具、家電與裝潢要自己投保。

先把保險名詞的定義弄清楚：台灣常見險種與條款用語

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